なんでもかんでもリフォームして新築住宅並みの性能を追求すると、かえって高額になるのがリフォーム。
でも自分の求める部分を明確にし、自分にあった住宅に変化させるのがリフォームの楽しみでもあり、ポイントを押さえれば新築住宅を購入するよりも費用を抑えることができます。
最近は、あえて新築住宅ではなく、良質な中古住宅を購入して自分の求める工事でリフォームした住宅に住む若い方も多いですね。
そのリフォーム工事の進め方とおさえておきたいポイントを、リフォーム業に携わって20年以上の建築士が解説します。
この記事では、まず目的を明確にするところまでを解説していきます。
大切なのは、リフォームの目的を明確にし、調べているうちにわかったことを優先順位をつけておくことです。
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リフォームする建物（既存住宅）を購入しよう。
中古住宅を購入しないで、すでに所有している建物をリフォームする方は、この項目を飛ばして次の項目に進んでください。
この項目では、中古住宅を購入する方に対してポイントを解説します。
すでに今ある建物、つまり中古住宅を購入する時のポイントは下記の5個をチェックしましょう。
①新耐震基準の施行（昭和56年6月）以降に建てられた建物か？
地震大国の日本は、おおきな震災があるごとにその教訓を基に耐震基準が改正されています。
昭和56年6月に改正された新耐震基準は震度6強から震度7程度でも建物の倒壊を免れるという基準になりました。これより以前の旧耐震基準では震度5程度の地震で建物の倒壊を免れるという基準でした。
つまり新耐震基準では旧耐震基準から建物の倒壊を免れる基準が引き上げられ、震度6強から震度７程度でも倒壊しないという安全を確保した建物と言うことになります。
よって地震大国の日本での住宅では、少なくとも新耐震基準を満たしている建物であるほうがいいに決まっています。それより以前の基準の建物ですと本当に危ない。まったく考え方の違う造りです。
建物の安全性ということ以外にも、メリットがあります。
住宅を購入するときに住宅ローンを利用して購入する方がほとんどかと思いますが、機構が定める技術基準の一つに建築確認日が昭和56年6月以降で有ることが基準として定められています。フラット35などで住宅ローンを組む方もいるでしょう。そのときにこの技術基準に適合しているかどうかが問われます。また住宅ローン減税なども旧耐震基準では受けられません。
昭和56（1981年）年6月以降に建てられた建物か必ず確認しましょう。
日付が確認できない建物は新築された時期（表示登記）が昭和58年4月1日以後のものが適応されます。
②室内の床が変に傾いていないか？たわんでいないか？
中古住宅を購入する際には、必ず室内を見学すると思います。このときに床を見てみてください。
一般の方でも床が斜め（傾いている）なことに気づくようであれば、やめたほうがいいです。床が傾く理由はいくつかあります。
ひとつ目は地盤沈下による床の傾き。建物が建っている地面が沈下すると当然ですが建物も傾きます。今では当たり前であり、必ず行う地盤調査も昔は適当でした。地盤調査を実施していないで軟弱な地盤に建築した建物も世の中にはざらにあります。
地盤沈下して傾斜した建物を修正する工事は、土台ごとジャッキアップして治す方法がありますが、費用は高額になります。そんな事をするくらいなら他のことに予算を使ったほうが絶対にいいです。
ふたつ目は床下地材の腐れによる傾き。シロアリ被害という言葉はだいたいの方は聞いた事くらいはあると思います。昔の建物では床下の換気が十分にされずシロアリ被害にあってしまっている建物も多くあります。シロアリに食われ土台がスカスカになってしまっている建物では耐震性も怪しいものです。
床の傾きの理由はどうであれ、床の傾きを修正する工事は非常に高額になります。また耐震性も確保できていないと考えても大げさではありません。
③雨漏りがした跡がないか？
雨漏りがあるかどうかは、下記のポイントでチェックしましょう。
軒天が汚れていないか？外部から見える屋根の裏側の部分を軒天といいます。瓦がずれているなどの理由で雨漏りが発生すると軒天にシミができます。
室内の天井や壁にシミがないか？雨漏りしていると殆どの場合室内側の天井もしくは壁にシミができます。茶色く汚れたような跡があれば雨漏りしていると思ってもいいです。
木造住宅であれば雨漏りは致命的です。木材は水がある（雨漏り）ことにより、その木材自体が腐り耐久性は著しく劣ります。また湿気があるところをシロアリは好みます。古い建物で雨漏りがあればシロアリが発生していると思っても過言ではありません。
雨漏りが自分でわからなくても、不動産業者などに必ず確認しましょう。
④壁にヒビや大きな亀裂がないか？
壁にヒビが入る理由はいくつかあります。そのヒビの位置と向きによってマズイものか許せるものか判断できます。
壁に斜めに入っているヒビ。壁の下地を横断するような斜めのヒビは、もうだめです。逆に縦に直線上のヒビであれば下地の石膏ボードやベニヤの継ぎ目がずれたことによるヒビである場合がほとんどです。
でも下地がずれていいの？って思う方もいるでしょう。これはそれほど問題ではありません（段差ができているようなヒビではだめですけど）縦の直線のヒビはほとんどが下地材（石膏ボードなど）の継ぎ目によるヒビです。
地震で建物が揺れれば下地木材にビスで留めてあるといっても少しくらいは下地が動きます。またその中の柱もわずかに動きます（経年変化による反りなどでも動きます）これにともない下地材の継ぎ目も動くわけです。よって縦にヒビが入る。
しかし、斜めに入っているヒビはその下地材（石膏ボード）を横断していることになります。下地がずれた程度では斜めにヒビははいりません。下地（柱や間柱）が外れている、割れているなどの理由を疑ってもいい現象です。
これは室内に限らず、外壁でもみてください。
☆安心R住宅のマークがある中古住宅は安心して購入できます
いくつかチェックポイントを述べましたが、そうは言っても一般の方が判断するのはむずかいいものです。そこで国がお墨付きを与えた一定の基準を満たす中古住宅を「安心R住宅」と表記する制度があります。
耐震性がある、インスペクション（簡単に言えば建物の調査のことです）が行われている、リフォーム等についての情報提供がある既存住宅をいいます。
この安心R住宅として販売されている物件は安心して購入しても大丈夫でしょう。
しかし、実はこの安心R住宅制度がいまいち浸透していません。私（建築士）のまわりでも正直ほとんど聞いたことがないくらい浸透していませんね。よって安心R住宅のマークがないからといってダメな建物ということではありませんから注意が必要です。（国がもっと制度を広めてくれればいいのでしょうが、なにしろ手続きが大変で浸透しないのだと思います）
安心R住宅のRは、リフォーム、リユース、リノベーションの意味です。
安心R住宅について、詳しくは国土交通省のホームページでご確認を。
リフォームの目的を明確にしよう
リフォームを考えるポイントは人それぞれ。建物によってもリフォームの目的は異なります。
水廻りを取り替えるリフォーム、外壁を塗り替えるリフォーム、ライフスタイルに合わせた間取りにするためのリフォーム、地震に強い安心な建物を求めるリフォーム、高齢者に配慮したバリアフリーリフォームなどがあるでしょうが、まずはそのリフォーム工事を検討する目的を明確にしましょう。
最新の機器に取り替える水廻りリフォーム
水廻りとはキッチン、浴室、トイレ、洗面所などをいいます。
確実に言えることは、30年前の水廻りと現代の水廻り設備では雲泥の差があるとうこと。あなたが知っている以上に、はるかに技術は進歩しています。
浴室リフォーム
タイル張りのお風呂では冬に寒くて仕方ない状態ではありませんか？
また浴槽も足が伸ばせないような小さいステンレスの浴槽では一日の疲れも癒せません。
最新のユニットバスでは、壁や床、更には天井や浴槽自体にまでも断熱材が施されていますから快適度は大きな差があります。
タイル張りの床がいつまでも濡れたままでイライラしていません？
今のユニットバスの床は水キレもよく数時間後には靴下を履いたままでも浴室にはいれるくらいですよ。
タイル目地の壁でカビなどのお掃除に疲弊しているでしょう？
ユニットバスではそもそも目地が少なくドア自体もパッキンレスでお掃除が大変楽になっています。
暖かい浴室で音楽でも聞きながら一日の疲れを癒やしたくはありませんか？
浴室換気乾燥暖房機をつければ真冬でも温かい浴室になります。
高級ホテルみたいなお風呂に入りたくはありませんか？
これらの悩みは、最新のユニットバスにリフォームすればかなえることができます。
キッチンリフォーム
両開きの扉のキッチンと引き出し式のキッチンでは収納力に大きな差があります。キッチンに入り切らない買い置きのビールすらも引き出し式のキッチンであればキッチン内に収納できます。
ステンレス製の天板やシンクでもいいですが、人造大理石の天板はとってもキレイで丈夫。ステンレスのように無機質な冷たさはありません。こんな色があるのか？って思いますよ、きっと。
きっと家事が楽になりますよ。食器洗い乾燥機や勝手に洗浄してくれるレンジフード、手をかざすだけで水が出てくれる水栓なんて30年前には夢にも思いませんでしたからね。
トイレリフォーム
ウォシュレットや節水なんて当たり前です。
最新のトイレは、もうまちがいなくお掃除が楽です。お母さんの仕事が間違いなく減ります。
そもそも便器に汚れがつきずらい。さぼったリングなんて言葉とはおさらばです。LIXILのトイレなんて100年クリーンなんて言葉使ってますからね。
100年ですよ！奥さん！！
汚れたかどうかなんて人間の寿命の内では確認できないっていうことですよ。それくらい汚れづらい。
あとトイレ内の収納に困ってませんか？買い置きのトイレットペーパーをトイレ内の床に置いてませんか？タンクの後ろに収納を付けたり、手洗いカウンターをつければ解決です。
最新の設備はメーカーのショールームで実物を確認するのが一番です。見た目だけではわからない機能はショールームアドバイザーに聞いてみてください。きっとしつこいくらいに説明してくれます。
※コロナウイルス感染拡大防止のため、今はほとんどのショールームで予約が必要です。忘れず予約をしましょう。
こちらの記事もご参考に。クリナップのショールームに行ってきました！
なにも知識がなく、どんな物があるのだろうか？とおもって初めに見に行くショールームは、LIXILをおすすめします。LIXILであればキッチン、ユニットバス、洗面台、トイレとすべての水廻りの商品を取り揃えていますから、いっぺんにすべての最新機器を見学できます。
水廻りのリフォームのキーワードは、お掃除を楽にする！、です。
外壁などのメンテナンス・リフォーム
住宅は必ずメンテナンスが必要です。いくら高級な住宅でもローコストな住宅でもメンテナンスという言葉はついてきます。
このメンテナンスを考えてくれたお施主様はまだいいですが、
お父さん！家のメンテナンスしてますか？屋根に登れとはいいません。外壁くらいたまには家一周してチェックしてみてください。きっと何か、ん？って思うはずです。
住宅の外壁材がサイディングであれば、まずサイディングの目地がダメになります。立地条件と目地材（コーキング）の質によっても耐用年数は異なりますが、早ければ10年以下で目地は劣化します。
表面の塗装も劣化します。
なんかうちの外壁って白っぽくない？手で外壁を触ってみたら手が真っ白！
手遅れになると想像以上のメンテナンス費用がかかりますよ。
屋根も登ることはできなくても、ちょっと遠いところから見てみてください。なんか瓦がずれて見えてませんか？屋根の上になんかわからないけど影が見えてませんか？
外壁のメンテナンスでは一番多いのは塗装工事。次に金属サイディングなどの重ね張り。屋根のメンテナンスでも一番多いのは塗装工事。おなじく金属材による重ね葺きですかね。
このメンテナンス工事のポイントは、必ず複数業者に見積もりを取ることです。理由は塗装工事の定価がないからです。外壁塗装の定価なんてどこにも書いてないです。ネットで検索すればおおよその見当はつくでしょうが、はたして我が家は？って思いません？
よく塗装工事業者が塗膜10年保証！とか書いてますが、あれは塗装業者が勝手になんの根拠もなく宣伝している文句です。保証してくれるに越したことはありませんが塗料メーカーが保証しているわけではないことに注意してください。工場のような管理されたところで製造しているサイディングとは違うのです。現場で職人さんがローラーなどで塗り塗りしているのです。
しかも地球の環境は年々厳しくなっています。今年も40度以上の気温が出ていたではないですか？未来の気温や気象なんて誰にもわかりません。（10年保証くらいはいいかもしれませんが、それ以上の過剰な保証は疑ってください）
また重ね葺きを検討するときは、軽さにこだわってください。重い建物は地震の揺れに不利になります。
複数業者に見積り依頼する際は、リフォームマッチングサイトが便利です。匿名で相談できるところもありますからしつこい営業も気にしなくて相見積がとれます。
ライフスタイルに合わせる間取りリフォーム
中古住宅を購入して、自分の趣味や家族構成に合わせた間取りに変化させるリフォームでは、少なからず壁や柱を取り除くことがあります。
在来木造住宅の場合、柱を取り除く時は梁などの補強が必要です。またその柱に取り付いているスジカイなどがある場合は、違う壁への補強が必要になる場合もあります。ツーバイフォー住宅ではそもそも壁を撤去できない場合もあります。
これらは一般の方では判断できませんから、必ず専門家に相談が必要です。
また増築をする場合は、10㎡以上の場合は建築確認申請が必要になります。10㎡とは約6畳の広さです。そもそも増築する土地も必要ですが、採光計算とかも必要になる。
ここで登場するのが、私のような建築士です。
お客様の要望を聞き、具体的な提案をするのが建築士の仕事です。良い建築士かどうかはホームページや口コミなどで一定の判断ができるでしょうが、やっぱり話をしてみないとわからないでしょう。
耐震リフォーム
建築士として本当に悔しいのですが、耐震リフォームって費用が結構かかります。100万円以上なんてザラです。でも人の命はお金には変えられません。
一般の人が想像している以上に費用がかかるのが、古い家の耐震化が進まない理由なんでしょうが、壁を剥がして壁の中に耐震性を向上するスジカイを入れることや、壁を剥がさなくても表面から張るだけで耐震化できる工法もありますけど、どっちにしても費用がかかります。
制振ダンパーなどを入れる耐震化も有効ですが、これも壁をいじらなければならない。
くどいですが、人の命はお金には変えなれないです。
この耐震リフォームの項目が気になる方は、ぜひ専門家に耐震診断をしてもらいましょう。
でもまずは自分で建物をセルフチェックしてみてください。
で、下記の項目で3個以上当てはまるものがあれば、専門家にすぐに依頼してください。
- 基礎が布基礎である。
- 南面に窓がズラッと並んで壁がない
- 大きな吹き抜けがある
- 昭和56年以前の建物である
- メンテナンスを定期的に行っていない。または不明
- 平面図的に建物の形が凸凹している
- 屋根材は瓦であるが、1階の壁の量がなんとなく少ない
- 家の東西南北にバランス良く壁がない気がする
専門家に依頼するにしても誰に頼めばいいのか？
市町村によっては市役所で受け付けてくれるところもあります。
またホームインスペクターと呼ばれる専門の調査員に依頼してもいいでしょう（有料です）
ホームページはこちら→ NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会
調査してもらうと家の耐震性がわかります。要改善とかそんな感じで書類としてまとめてくれます。
しかし、この時点では、実際に耐震化するための工事費用はいくらなのかはまだわかりません。
よくあるのが、
お客様の家の耐震性はこのような感じです。（書類提出）
はぁ、やばいな。要改善って書いてある！
はい。この状態ですと倒壊の危険があります。ぜひ耐震補強を計画してください。
と、ここで終わってしまう方が多い。
理由として「普通に住んでいる家だし、別に困ってないからまぁいいかっ」てことではないでしょうか？
必ずここで終わらないでください。業者に見積り依頼して耐震化を具体的に進めないと、もし大震災が起こったときにあなたはもちろんですが、自分の家の倒壊が原因で人に迷惑を掛けてしまうかもしれない、ということを頭にいれておいてください。
性能向上リフォーム
だいたいの方が不満に思っている、家の性能を向上したいポイントをいくつか書いてみます。
友人の家に比べてなんか自分の家って寒いって思ったことありませんか？
熱の大半が出入りする窓を強化できる断熱内窓を取り付ければ解決できます。しかも窓一個工事するのに1時間です（大きさによって工事時間は異なります）
幹線道路の騒音で苦しんでませんか？
これも内窓を取り付ければ解決できます。
窓の結露や玄関の靴のにおいが気になりませんか？
エコカラットなどの調湿建材で解決できるかもしれません。
開けにくい玄関ドアで毎日が億劫になっていませんか？
一日で完了するリフォーム玄関工事で解決できます。リモコンキーにできますからね。
玄関につけたホームセンターで売っている網戸、動きが悪くだらだらしていません？
また防犯上で気になりませんか？リフォーム彩風玄関ドアで解決できます。
散らかった自分の部屋に嫌気が指してませんか？しかもクローゼットの中まで？
使いやすい棚がある計画されたクローゼットにすればきっと収納力は向上します。
色々書きましたが、実はこれ、実際に私がお客様から相談受けた内容なんです。他にもまだまだありますけどね。
これらの不満点はリフォームによって改善しましょう。いつまでも愚痴をいってないでさっさと改善してしまえば、快適な生活が送れますよ。
リフォームの考えやアイデアはメモにまとめよう
リフォームの目的まで明確になったら、メモすることをお忘れなく。
気になった内容の優先順位をつけるのも大切です。
例えば、ショールームに行ったとしても「あれ？何を見たいんだっけ？」ってなるお客様が結構多い。
また間取り変更リフォームなどでは、自分の気に入ったデザインを業者に写真などで伝えるのも重要です。依頼を受ける方も言葉であーだこーだ聞くよりも写真で見せてもらったほうが一発でわかりますからね。
InstagramやPinterestでデザインを探すのもいいでしょう。
これらをメモしておくのです。
ここで私がおすすめしたいのが、紙でメモするのではなくデジタルでメモするということ。
だいたい皆さんスマホ持ってますよね？そのアプリでメモを残すのです。
そうすると、後でキーワードで検索もできるし業者に画像を渡すにしてもスマホから簡単に見せることもでき、必要であれば送信することも簡単にできます。
メモアプリでおすすめなのは、EvernoteとOneNote。（どちらも無料です）
※Evernoteは無料プランだと保存容量やアップロード容量に制限があります。
あと、いろいろごちゃごちゃした機能でよくわかんない、めんどくさい方もいるでしょう。
そんな方でパソコン（Windows10）を使っている方は、標準で入っている「付箋」もおすすめです。
パソコンの画面上に張る付箋のアプリで大変簡単で使いやすいメモアプリです。しかし普通の紙の付箋のようにメモするだけではないのが、このアプリのすごいところ。
パソコンの画面上に張った付箋とスマホ上の付箋の内容を同期できます。しかもどっちから書き始めてもいいんです。
この付箋はOneNoteでもOfficeアプリでも同期できます。